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Calculadora de Financiamento Imobiliário

Compare a Tabela Price e o SAC lado a lado no financiamento do seu imóvel — parcela inicial e final de cada sistema, total de juros e quanto você economiza escolhendo o SAC, com a taxa média de mercado do Banco Central preenchida automaticamente e a memória de cálculo parcela a parcela.

Matheus Bavaresco

Criação

Giuliane Bonetti

Revisão profissional

Atualizado em 3 de outubro de 2026

Buscando a taxa média atual do mercado…

Informe o valor do imóvel e a taxa de juros pra comparar SAC e Price.

Este resultado é uma estimativa para fins informativos. A taxa sugerida é a média de mercado divulgada pelo Banco Central (recursos direcionados, financiamento imobiliário) — a taxa real do seu contrato depende do banco, do seu relacionamento/score de crédito, do valor de entrada e das condições negociadas, podendo ser maior ou menor que a média. Esta simulação não inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração mensal nem outras tarifas que compõem o Custo Efetivo Total (CET) oficial — confira a proposta e o CET apresentados pelo banco antes de assinar o contrato.

Referências técnicas
  • Decreto 6.306/2007, art. 9º, I — isenta do IOF a operação de crédito para fins habitacionais (diferente do financiamento de veículo, que paga IOF).
  • Banco Central do Brasil, Sistema Gerenciador de Séries Temporais (SGS), série 25497 — taxa média mensal de juros das operações de crédito com recursos direcionados, pessoas físicas, financiamento imobiliário com taxas de mercado: fonte da taxa sugerida automaticamente no formulário.
  • Resolução CMN 4.676/2018 (atualizada pela Resolução CMN 5.255/2025) — regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH): financiamento de até 80% do imóvel no SAC, até 70% na Price, dentro do teto de valor de imóvel elegível ao SFH.
  • Tabela Price (sistema francês de amortização) e SAC (Sistema de Amortização Constante) — os dois sistemas de amortização mais usados no crédito imobiliário brasileiro.
  • Seguros obrigatórios (MIP, DFI), taxa de administração mensal e outras tarifas que compõem o Custo Efetivo Total (CET) oficial do contrato não entram nesta simulação, que compara só a amortização e os juros de cada sistema.

Exemplo de financiamento imobiliário

O mesmo imóvel de R$ 400.000 com R$ 80.000 de entrada, em 360 parcelas a 0,90% ao mês, comparando a Tabela Price com o SAC.

SAC x Price lado a lado

Valor do imóvel
R$ 400.000,00
Entrada
R$ 80.000,00
Prazo
360 parcelas (30 anos)
Taxa de juros
0,90% ao mês (11,35% ao ano)
  1. Valor financiado: R$ 400.000,00 − R$ 80.000,00 = R$ 320.000,00
  2. Price: parcela fixa de R$ 2.999,17 do início ao fim — total pago R$ 1.079.702,67, dos quais R$ 759.702,67 são juros
  3. SAC: primeira parcela de R$ 3.768,89, decrescendo até R$ 896,89 — total pago R$ 839.840,00, dos quais R$ 519.840,00 são juros
  4. Diferença de juros: R$ 759.702,67 − R$ 519.840,00 = R$ 239.862,67 a menos escolhendo o SAC

Escolhendo o SAC em vez da Price, a economia é de R$ 239.862,67 em juros no mesmo prazo e taxa

Como funciona a calculadora, na prática

R$ 320.000

Imóvel R$ 400.000 − entrada R$ 80.000

Como cada parte do resultado é calculada

A fórmula e um exemplo numérico de cada parte do cálculo.

Valor financiado

valorFinanciado = valor do imóvel − entrada

Ex.: R$ 400.000 − R$ 80.000 = R$ 320.000.

Parcela pela Tabela Price

parcela = (P × i × (1+i)ⁿ) ÷ ((1+i)ⁿ − 1)

Ex.: R$ 320.000 a 0,90% a.m. em 360x = R$ 2.999,17 fixos por mês.

Parcela pelo SAC

amortização fixa = P ÷ n; parcela = amortização + juros do saldo devedor

Ex.: primeira parcela R$ 3.768,89, decrescendo até R$ 896,89 na última.

Total de juros de cada sistema

soma dos juros de todas as parcelas da tabela de amortização

Ex.: R$ 759.702 na Price contra R$ 519.840 no SAC — o SAC amortiza o principal mais rápido.

Economia do SAC

economiaSac = total de juros da Price − total de juros do SAC

No exemplo acima: R$ 759.702 − R$ 519.840 = R$ 239.862 a menos escolhendo o SAC.

Taxa anual equivalente

taxaAnual = (1 + taxaMensal)¹² − 1

Ex.: 0,90% a.m. equivale a 11,35% a.a. — juros compostos, não simplesmente ×12.

Coisas que podem mudar sua escolha entre SAC e Price

  • O SAC sempre paga menos juros no total que a Price, para o mesmo valor, taxa e prazo — a amortização fixa reduz o saldo devedor mais rápido, então os juros (que incidem sobre esse saldo) caem mais depressa.
  • Em troca, a primeira parcela do SAC é mais alta que a da Price — compare o que cabe no seu orçamento hoje, não só o total pago lá na frente.
  • Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e, proporcionalmente, menor a diferença em reais entre os dois sistemas — mas o SAC continua sempre mais barato em juros.
  • Prazos mais longos reduzem a parcela mensal, mas aumentam bastante o total de juros pago — compare o "Total de juros" entre prazos diferentes antes de decidir.
  • A taxa sugerida automaticamente é a média nacional (Banco Central) — negocie: seu score de crédito, relacionamento com o banco e o valor de entrada podem conseguir uma taxa menor que a média.
  • Diferente do financiamento de veículo, o financiamento imobiliário para fins habitacionais é isento de IOF (Decreto 6.306/2007) — por isso esta calculadora não soma esse imposto ao valor financiado.

Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário

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